Расторжение ипотечного договора заключается в погашении денежной суммы, переданной в кредит, а также оплате банку обязательного платежа в случае полного отказа от кредита, ранее называемого комиссией банку при расторжении ипотечного договора.
Расторжение договора ипотечного кредитования при
покупке недвижимости в Испании возможно по нескольким приведенным ниже причинам.
1. Ситуации, когда договор ипотеки расторгает полностью без переоформления на новый:
- В случае продажи недвижимости, вероятнее всего, происходит погашение всего долга или какой-то его части за счет вырученных от продажи денег; - В случае получения наследства, выигрыша в лотерею или при наличии сбережений, которых хватило бы для погашения долга по ипотечному договору, многие принимают решение о выплате всей суммы, взятой в кредит.
2. Ситуации, когда происходит замена ипотечного договора или в случае цессии прав по обязательству (перемены кредитора в обязательстве):
- В случае, когда не устраивают услуги, предлагаемые банком-кредитором, и при наличии другого банка, чьи условия подходят больше, является закономерным расторжение договора ипотечного кредитования с целью перезаключить его с другим банком (рефинансирование).
- В случае улучшения финансового состояния заемщика, что позволяет перейти на более выгодные условия кредитования, следует сразу же обратиться к банку-кредитору. Если банк-кредитор откажет в изменении условий кредитования на более выгодные для заемщика, вполне законным будет расторгнуть договор ипотеки и перейти в другой банк, который будет готов предоставить улучшенные условия.
- В случае получения более выгодного предложения по кредиту от другого банка и отказе основного банка-заемщика изменить условия кредитования, также возможно перевести ипотеку в банк с более выгодными условиями.
3. Ситуации, когда один договор ипотечного кредитования расторгается, чтобы заключить другой:
- В случае наличия несколько кредитов, платежи по которым хотелось бы объединить в единый платеж по ипотеке с целью снижения ежемесячных расходов на кредиты, можно расторгнуть текущий договор ипотеки, чтобы заключить новый, передав в залог тот же объект недвижимости, но на бОльшую сумму.
- в случае если планируется продажа имеющегося жилья с целью приобретения нового, необходимо оформлять в банке, где оформлен основной договор ипотеки, «промежуточный кредит» (заем на покупку нового дома до момента продажи заемщиком старого объекта недвижимости). Если банк не может предоставить такого рода кредит или же предлагает, но по повышенным ставкам, весьма вероятно, что заемщик будет искать для осуществления этой процедуры другие банки, а поэтому придется расторгать текущий договор ипотечного кредитования.
Решениями ситуаций, описанных в п.2, могут быть следующие действия:
- Замена ипотекодателя, которая заключается в изменении банка-кредитора, как правило, с целью улучшения условий кредитования. Если банк не идет навстречу заемщику и не улучшает ему условия кредитования, изменить ситуацию можно поменяв ипотекодателя.
- Внесение изменений в текущий договор ипотечного кредитования, суть которого заключается в изменении некоторых условия кредитования в частном порядке (не требующих заключения в присутствии нотариуса), подписанные банком. Если есть желание изменить условия кредитования и достигается согласие с банком, в договор ипотечного кредитования просто вносятся соответствующие изменения без его расторжения.
Решениями ситуаций, описанных в п.3, могут быть следующие действия:
- Объединение кредитов, которое заключается в унифицировании всех ежемесячных платежей по кредиту в единый, путем перезаключения договора ипотечного кредитования за новую сумму.
- «Промежуточный кредит» (заем на покупку нового дома до момента продажи заемщиком старого объекта недвижимости), который оформляется при покупке нового жилья до продажи имеющегося в настоящий момент. Текущий ипотечный договор расторгается и заключается новый сразу на два дома.
При расторжении договора ипотечного кредитования в обязательном порядке следует обсудить с банком комиссию за досрочное расторжение договора. Всегда стоит пытаться договориться о взыскании минимальной возможной комиссии, снижая, таким образом, сопутствующие расторжению договора расходы.
Кроме комиссии за расторжение договора ипотеки, заемщику необходимо будет оплатить расходы за вывод недвижимости из Реестра залогового имущества. Очень важно убедиться, что данные расходы списывались из суммы ипотеки должным образом.
Если расторжение договора ипотеки осуществляется по причине замены ипотекодателя, объединения кредитов или при «промежуточном кредите», заемщику не приходится сталкиваться с перерегистрацией объекта недвижимости, поскольку за это отвечает банк, с которым заключается новый ипотечный договор, и расходы на эту процедуру будут включены в предоставляемые в кредит средства.
Погашение ипотечного кредита. С одной стороны, имеет положительный аспект – например, оплата меньшего количества налогов на недвижимость и отмена ежемесячных платежей по кредиту. Однако существует и отрицательный момент – это потеря налогового вычета на ипотеку, оформленную до 01 января 2011 года.
При замене банка-кредитора это право на налоговый вычет сохраняется за заемщиком, т.к. датой заключения первоначального договора ипотечного кредитования считается дата первоначального договора.
Каждый заемщик должен проанализировать свой случай, чтобы понять, что для него будет выгоднее: продолжать оплачивать ипотеку, сэкономив при этом за все годы действия договора до 9 015 евро на налогах, или же платить налоги, досрочно расторгнув договор ипотечного кредитования.
